El aumento de los alquileres es un hecho continuo para millones de habitantes de apartamentos e inquilinos de viviendas unifamiliares en todo el país. Incluso si tiene un contrato de arrendamiento de 12 meses con su arrendador o empresa de administración de propiedades, es posible que eventualmente reciba un aviso legal por correo postal o electrónico que indique que su alquiler aumentará significativamente al final de su plazo contractual actual.
Por muy estresante y financieramente oneroso que pueda ser este escenario común, no necesariamente tiene que convertirse en una pesadilla legal adversa o provocar el desplazamiento inmediato del inquilino si los inquilinos hacen el esfuerzo de comprender de manera proactiva los derechos y responsabilidades de los inquilinos y propietarios en torno a los aumentos de alquiler permitidos regidos por los estatutos locales. También existen estrategias comprobadas de organización de inquilinos para intentar negociar ajustes de alquiler más graduales y moderados con la propiedad.
Si bien los aumentos de alquiler sin duda pueden sobrecargar los presupuestos familiares y tensar incluso las mejores relaciones interpersonales entre propietarios e inquilinos, es clave evitar el pánico inmediato y la reubicación de emergencia bajo coacción. Es prudente revisar cuidadosamente los términos de notificación, validar el porcentaje de aumento permitido contra las ordenanzas vigentes, comunicar las preocupaciones respetuosamente a los propietarios y agotar todas las posibles soluciones de compromiso antes de contemplar acciones legales contenciosas.
Esta guía examina las tarifas permitidas reguladas, las leyes de notificación, las protecciones contra represalias ilegales de los propietarios y los recursos disponibles para los inquilinos, incluidos los sindicatos de inquilinos y los abogados de derechos de vivienda, para formular planes de acción sensatos cuando se enfrentan a un aviso de aumento significativo del alquiler. Mantener las emociones bajo control y proceder en función de los hechos y las leyes con respecto a los aumentos razonables de alquiler sirve mejor a ambas partes a largo plazo. ¡Vamos a informarnos!
¿Puede un propietario aumentar el alquiler de un inquilino de mes a mes?
Si un inquilino reside en una unidad sin un contrato de arrendamiento formal a largo plazo y paga el alquiler mensualmente, la ley lo trata como un inquilino «mes a mes». En estos escenarios, los propietarios técnicamente pueden aumentar los alquileres en cualquier momento con el aviso por escrito adecuado (generalmente 30 días como mínimo).
Sin embargo, los aumentos frecuentes de alquiler en los ocupantes de mes a mes pueden hacer que algunos inquilinos se muden con poca antelación, dejando las unidades vacías. Los propietarios responsables equilibran las necesidades comerciales con el mantenimiento de relaciones positivas al mantener los aumentos de tarifas en las unidades de mes a mes razonables y poco frecuentes, a menos que los gastos operativos documentables como impuestos a la propiedad, seguros, servicios públicos o mejoras de capital en electrodomésticos como refrigeradores, estufas y hornos lo requieran.
¿Qué derechos legales tiene un propietario para aumentar el alquiler?
Los propietarios tienen fundamentalmente el derecho de aumentar los alquileres de las unidades y edificios de alquiler a lo largo del tiempo, dentro de las leyes locales de control de alquileres y las restricciones legales estatales. Estas regulaciones varían ampliamente según la jurisdicción de su ciudad y estado, pero generalmente tienen como objetivo evitar aumentos de alquiler excesivos, de represalia o arbitrariamente discriminatorios, al tiempo que permiten a los propietarios recibir rendimientos razonables para cubrir los crecientes costos de la propiedad de alquiler, como reparaciones, mantenimiento y servicios públicos.
Los límites reglamentarios comunes a menudo incluyen límites definidos en:
- El monto porcentual máximo por el cual se puede aumentar el alquiler durante cada plazo de arrendamiento de 12 meses
- El número absoluto o la frecuencia de las veces que se puede aumentar el alquiler durante la ocupación continua de un inquilino existente
En particular, los propietarios pueden justificar los aumentos de alquiler documentando las reparaciones importantes del edificio y las actualizaciones de los sistemas necesarias para mantener adecuadamente las unidades a lo largo del tiempo, que incluyen:
Agua y plomería : reemplazar tuberías corroídas, abordar fugas de agua, remediar moho y daños relacionados con inundaciones puede resultar costoso. Garantizar la calidad del agua segura puede requerir inversiones en sistemas.
HVAC y energía : actualizar las unidades de aire acondicionado y calefacción antiguas a modelos más eficientes a medida que los electrodomésticos más antiguos se descomponen ayuda a reducir las facturas de electricidad de los inquilinos con el tiempo. Sin embargo, estas mejoras son costosas.
Control de basura y plagas : el mantenimiento proactivo del contenedor de basura y el reciclaje junto con la fumigación periódica de control de plagas mantiene las unidades higiénicas. Los costos a menudo aumentan a medida que los edificios envejecen.
Eléctrico : mejorar el cableado, ampliar la capacidad del panel y cumplir con los códigos para admitir el uso moderno de dispositivos requiere experiencia. Las mejoras de iluminación también consumen materiales y mano de obra.
Electrodomésticos : a medida que las estufas, refrigeradores y hornos se desgastan en las unidades de alquiler, reemplazar estos artículos costosos mantiene condiciones de vida cómodas para los inquilinos.
Prevención e inspecciones : completar rigurosas listas de verificación de inspección de mantenimiento preventivo en las unidades anualmente ayuda a identificar problemas temprano antes de que empeoren y se conviertan en fallas catastróficas. Sin embargo, las inspecciones también tienen costos.
Los propietarios responsables mantienen registros de mantenimiento detallados y registros de inspección que los inquilinos tienen derecho a revisar al evaluar la justificación de aumentos significativos de alquiler a lo largo del tiempo. Algunos aumentos intermitentes de alquiler pueden resultar razonables si están directamente relacionados con mejoras documentadas de unidades e inversiones de capital.
¿Qué factores específicos pueden contribuir a los aumentos de alquiler?
Una miríada de problemas a menudo motivan a los propietarios a aumentar los precios de alquiler de las unidades residenciales en el transcurso de un arrendamiento:
Aceleración de los gastos operativos
Los costos fijos como los impuestos a la propiedad, las primas de seguros de edificios, las reparaciones de mantenimiento y los servicios públicos aumentan inevitablemente cada año. La mayoría de los propietarios pasarán una cantidad proporcional de cualquier aumento importante de los gastos operativos directamente a los inquilinos para preservar sus márgenes de ganancia. También se pueden agregar multas por pagos de alquiler atrasados.
Actualizaciones y mejoras de la propiedad
Las mejoras importantes en todo el edificio, como renovaciones a gran escala, proyectos de mejora de capital o la instalación de nuevos electrodomésticos en unidades individuales, permiten a los propietarios aumentar sustancialmente los alquileres. Estos aumentos supuestamente ayudan a pagar la actualización de cosas como estufas, refrigeradores, sistemas de calefacción y aire acondicionado con el tiempo a medida que se desgastan.
Costos continuos de mantenimiento y reparación
El reemplazo de electrodomésticos rotos, el tratamiento de fugas, la actualización de accesorios, el control de plagas y gastos de reparación de unidades similares se transfieren en aumentos periódicos de alquiler. Asegúrese de que estos costos sean legítimos primero.
Razones ilegales
Aunque es ilegal, algunos propietarios sin escrúpulos aún aumentan indebidamente los alquileres en función de datos demográficos como la raza, el género, la religión, el estado familiar u otras razones prohibidas por las leyes de vivienda justa. Esta discriminación en el alquiler persiste a través de pretextos, efectos dispares y coerción.
¿Qué protecciones existen para los inquilinos contra el aumento abusivo de alquileres?
Si bien las regulaciones federales prohíben la discriminación en la vivienda, los estatutos estatales y las ordenanzas locales regulan los aumentos de alquiler permitidos:
Límites de frecuencia
Las leyes locales pueden prohibir que los propietarios aumenten el alquiler más de una vez por cada plazo de arrendamiento de 12 meses para los inquilinos existentes sin actualizaciones sustanciales o mejoras documentadas.
Fórmulas de «Rendimiento justo» o «Tasa razonable»
Una minoría creciente de leyes estatales y municipales ahora requiere basar cualquier aumento de alquiler en índices verificables como la inflación al consumidor, los gastos operativos documentados o los alquileres prevalecientes del mercado en lugar de montos arbitrarios en dólares a discreción exclusiva del propietario.
Derecho a un aviso por escrito anticipado
La mayoría de los estados tienen estatutos que obligan a los propietarios a proporcionar a los inquilinos un aviso por escrito con 30-90+ días de anticipación antes de imponer cualquier aumento de alquiler que entre en vigencia cuando expire el plazo de un contrato de arrendamiento existente.
¿Qué hacer cuando su arrendador aumenta el alquiler injustamente?
Si un aviso de aumento de alquiler significativo viola los estatutos locales sobre montos porcentuales permitidos o frecuencia permitida, existen varios recursos. Reúna documentación sobre alquileres comparables cercanos y gastos operativos reales del propietario para evaluar la validez. Intentar una negociación transparente y por escrito de una tasa de compromiso justa basada en evidencia es prudente inicialmente.
Si los aumentos irrazonables continúan afirmándose ilegalmente después de intentos respetuosos de mediación, ponerse en contacto formalmente con las autoridades locales de vivienda para denunciar violaciones legales puede obligar al cumplimiento. Consultar a abogados y organizaciones de derechos de vivienda para obtener ayuda resulta esencial si se producen represalias como la no renovación del contrato de arrendamiento o el acoso. Esperemos que prevalezca la cooperación legal de ambas partes cuando se informa adecuadamente.
Derechos clave de vivienda para entender como inquilino
Además de limitar los aumentos de alquiler permitidos, los inquilinos tienen otros derechos legales importantes relacionados con la vivienda justa:
Derecho a la habitabilidad : las leyes federales y estatales exigen que los propietarios mantengan espacios habitables seguros, higiénicos y estructuralmente sólidos que cumplan con los códigos de construcción. Específicamente, los propietarios deben mantener legalmente las instalaciones que cumplan con los estándares estructurales, sanitarios y mecánicos básicos a través de tareas de mantenimiento diligentes como proporcionar calefacción constante, agua caliente, sistema de aire acondicionado central o unidades de ventana que funcionen correctamente, refrigerador en buen estado de funcionamiento, estufa de gas y horno sin fugas de gas. Las unidades de alquiler deben permanecer completamente aptas para la ocupación humana sin peligros físicos indebidos, moho excesivo o infestación de insectos / roedores para cumplir con los estándares mínimos legales de habitabilidad en todo momento. Las autoridades de vivienda estatales y municipales a menudo hacen cumplir estos requisitos a través de multas y medidas cautelares. Ningún inquilino debe soportar condiciones de vida legalmente inhabitables o unidades que no cumplan razonablemente con los estándares de calidad de vivienda aplicables.
Límites en el depósito de
seguridadLas leyes locales prohíben cobrar depósitos de seguridad por encima de 1-2 meses de alquiler por lo general. Los aumentos de alquiler que empujan los depósitos por encima de los máximos pueden ser disputados.
Derecho a solicitar reparaciones y mantenimiento
Los contratos de arrendamiento obligan a los propietarios a mantener condiciones seguras y habitables. Los inquilinos pueden solicitar la entrada para reparaciones si surgen problemas como averías en los electrodomésticos. Documentar solicitudes por escrito.
Protección contra represalias
Los propietarios no pueden tomar represalias a través del acoso o los intentos de desalojo de los inquilinos que ejercen derechos legales como solicitar reparaciones o disputar aumentos de alquiler.
Ármese con el conocimiento de todos los derechos y códigos de vivienda aplicables en su ciudad para resolver problemas de condiciones de vivienda o disputas sobre alquileres permitidos.
Conclusiones clave para los inquilinos
Los inquilinos responsables deben realizar esfuerzos de buena fe para comunicarse, negociar, comprometerse razonablemente de manera transparente cuando sea posible y agotar todas las opciones de resolución administrativa antes de iniciar un litigio contra los propietarios.
Sin embargo, las prácticas ilegales de vivienda, como los aumentos de alquiler arbitrariamente desproporcionados sin justificación, la falta crónica de mantenimiento de condiciones de vida seguras o las represalias directas contra los inquilinos que hacen valer sus derechos legales, a veces requieren el acceso a recursos legales públicos como último recurso.
Documente todo por escrito, conozca sus derechos por dentro y por fuera, pero también brinde al propietario una oportunidad justa de hacer las cosas bien antes de presentar reclamos ante un juez o un funcionario de la autoridad de vivienda, ya que ese proceso no ayuda a nadie. El acuerdo mutuo a través de la discusión abierta de los problemas casi siempre produce mejores resultados que las demandas para ambas partes.
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