La hausse des loyers est une réalité permanente pour des millions d’habitants d’appartements et de locataires de maisons unifamiliales à l’échelle nationale. Même si vous avez un contrat de location à toute épreuve de 12 mois avec votre propriétaire ou votre société de gestion immobilière, vous pouvez éventuellement recevoir un avis juridique par la poste ou par e-mail indiquant que votre loyer devrait augmenter considérablement à la fin de votre terme contractuel actuel.
Aussi stressant et financièrement lourd que puisse être ce scénario courant, il ne doit pas nécessairement se transformer en un cauchemar juridique accusatoire ou provoquer le déplacement immédiat des locataires si les locataires font l’effort de comprendre de manière proactive les droits et responsabilités des locataires et des propriétaires concernant les augmentations de loyer autorisées régies par les lois locales. Il existe également des stratégies éprouvées d’organisation des locataires pour tenter de négocier des ajustements de loyer plus progressifs et modérés avec les propriétaires.
Bien que les hausses de loyer puissent sans aucun doute peser sur le budget des ménages et mettre à rude épreuve les meilleures relations interpersonnelles entre propriétaires et locataires, il est essentiel d’éviter la panique immédiate et le déménagement d’urgence sous la contrainte. Il est prudent d’examiner attentivement les conditions de préavis, de valider le pourcentage d’augmentation autorisé par rapport aux ordonnances en vigueur, de communiquer respectueusement les préoccupations aux propriétaires et d’épuiser toutes les solutions de compromis possibles avant d’envisager une action en justice litigieuse.
Ce guide examine les taux autorisés réglementés, les lois sur la notification, les protections contre les représailles illégales des propriétaires et les ressources disponibles pour les locataires, y compris les syndicats de locataires et les avocats spécialisés dans le droit au logement, pour formuler des plans d’action raisonnables lorsqu’ils sont confrontés à un avis d’augmentation de loyer important. Garder les émotions sous contrôle et agir sur la base des faits et des lois concernant des augmentations de loyer raisonnables sert le mieux les deux parties à long terme. Informons-nous !
Un propriétaire peut-il augmenter le loyer d’un locataire au mois ?
Si un locataire réside dans un logement sans contrat de bail à long terme formel et paie un loyer mensuel, la loi le traite comme un locataire « au mois ». Dans ces scénarios, les propriétaires peuvent techniquement augmenter les loyers à tout moment avec un préavis écrit approprié (généralement 30 jours minimum).
Cependant, les hausses de loyer fréquentes des occupants d’un mois à l’autre peuvent inciter certains locataires à déménager à court préavis, laissant les logements vacants. Les propriétaires responsables équilibrent les besoins de l’entreprise et le maintien de relations positives en maintenant des augmentations de tarifs sur les unités mensuelles raisonnables et peu fréquentes, à moins que des dépenses d’exploitation documentables comme les impôts fonciers, les assurances, les services publics ou les mises à niveau des appareils comme les réfrigérateurs, les cuisinières et les fours ne l’exigent.
Quels sont les droits légaux d’un propriétaire pour augmenter le loyer ?
Les propriétaires ont fondamentalement le droit d’augmenter les loyers des unités et des bâtiments locatifs au fil du temps, dans le cadre des lois locales sur le contrôle des loyers et des restrictions légales de l’État. Ces réglementations varient considérablement en fonction de votre ville et de votre état, mais visent généralement à prévenir des hausses de loyer excessives, de représailles ou arbitrairement discriminatoires tout en permettant aux propriétaires de recevoir des rendements raisonnables pour couvrir l’escalade des coûts locatifs tels que les réparations, l’entretien et les services publics.
Les limites réglementaires courantes comprennent souvent des plafonds définis pour :
- Le pourcentage maximal de l’augmentation du loyer au cours de chaque bail de 12 mois
- Le nombre absolu ou la fréquence des fois où le loyer peut être augmenté pendant l’occupation continue d’un locataire existant
En particulier, les locateurs peuvent justifier les augmentations de loyer en documentant les réparations majeures de l’immeuble et les mises à niveau des systèmes nécessaires pour entretenir correctement les logements au fil du temps, notamment :
Eau et plomberie – Le remplacement des tuyaux corrodés, le traitement des fuites d’eau, l’élimination de la moisissure et les dommages causés par les inondations peuvent s’avérer coûteux. Assurer la qualité de l’eau potable peut nécessiter des investissements dans les systèmes.
CVC et énergie – La mise à niveau des appareils de climatisation et de chauffage vieillissants vers des modèles plus efficaces à mesure que les anciens appareils tombent en panne aide à réduire les factures d’électricité des locataires au fil du temps. Cependant, ces améliorations sont coûteuses.
Contrôle des déchets et des parasites – L’entretien proactif des bennes à ordures et du recyclage, ainsi que la pulvérisation périodique de produits antiparasitaires, maintiennent les unités hygiéniques. Les coûts augmentent souvent avec le vieillissement des bâtiments.
Électrique – L’amélioration du câblage, l’augmentation de la capacité des panneaux et le respect des codes pour prendre en charge l’utilisation des appareils modernes nécessitent une expertise. Les mises à niveau de l’éclairage consomment également des matériaux et de la main-d’œuvre.
Appareils électroménagers – À mesure que les cuisinières, les réfrigérateurs et les fours s’usent dans les logements locatifs, le remplacement de ces articles coûteux permet de maintenir des conditions de vie confortables pour les locataires.
Prévention et inspections – Le fait de remplir chaque année des listes de contrôle rigoureuses d’inspection d’entretien préventif sur les unités permet d’identifier les problèmes à un stade précoce avant qu’ils ne s’aggravent en défaillances catastrophiques. Les inspections ont aussi des coûts.
Les locateurs responsables tiennent des registres d’entretien et des registres d’inspection détaillés que les locataires ont le droit d’examiner lorsqu’ils évaluent la justification d’augmentations de loyer importantes au fil du temps. Certaines augmentations de loyer intermittentes peuvent s’avérer raisonnables si elles sont directement liées à des améliorations documentées des logements et à des investissements en capital.
Quels sont les facteurs spécifiques qui peuvent contribuer à l’augmentation des loyers ?
Une myriade de problèmes motivent souvent les propriétaires à augmenter les prix des loyers des unités résidentielles au cours d’une location :
Accélération des dépenses d’exploitation
Les coûts fixes tels que les impôts fonciers, les primes d’assurance du bâtiment, les réparations d’entretien et les services publics augmentent inévitablement chaque année. La plupart des propriétaires transféreront un montant proportionnel de toute augmentation importante des dépenses d’exploitation directement aux locataires afin de préserver leurs marges bénéficiaires. Des pénalités de retard pour les paiements de loyer en retard peuvent également être ajoutées.
Améliorations de la propriété
Les améliorations majeures à l’échelle de l’immeuble, comme les rénovations à grande échelle, les projets d’amélioration des immobilisations ou l’installation de nouveaux appareils dans des unités individuelles, permettent aux propriétaires d’augmenter considérablement les loyers. Ces augmentations sont censées aider à payer la mise à niveau d’éléments tels que les cuisinières, les réfrigérateurs, les systèmes de chauffage et de climatisation au fil du temps à mesure qu’ils s’usent.
Coûts d’entretien et de réparation continus
Le remplacement des appareils cassés, la réparation des fuites, la mise à jour des installations, la lutte antiparasitaire et les dépenses similaires de réparation des unités sont répercutées sur les augmentations de loyer périodiques. Assurez-vous d’abord que ces coûts sont légitimes.
Motifs illégaux
Bien qu’illégaux, certains propriétaires sans scrupules augmentent encore indûment les loyers en fonction de données démographiques telles que la race du locataire, le sexe, la religion, la situation familiale ou d’autres raisons interdites par les lois sur le logement équitable. Cette discrimination en matière de location persiste sous prétexte, sous un effet disparate et sous la contrainte.
Quelles sont les protections des locataires contre les loyers abusifs ?
Alors que les réglementations fédérales interdisent la discrimination en matière de logement, les lois des États et les ordonnances locales réglementent les augmentations de loyer autorisées :
Limites de fréquence
Les lois locales peuvent interdire aux propriétaires d’augmenter le loyer plus d’une fois par bail de 12 mois pour les locataires existants sans améliorations substantielles ou améliorations documentées.
Formules de « rendement équitable » ou de « taux raisonnable »
Une minorité croissante de lois étatiques et municipales exigent désormais que toute augmentation de loyer soit basée sur des indices vérifiables tels que l’inflation des consommateurs, les dépenses d’exploitation documentées ou les loyers du marché plutôt que sur des montants arbitraires en dollars à la seule discrétion du propriétaire.
Droit de recevoir un préavis écrit
La plupart des États ont des lois obligeant les propriétaires à fournir aux locataires un préavis écrit de 30 à 90+ jours avant d’imposer toute augmentation de loyer prenant effet à l’expiration d’une durée de bail existante.
Que faire lorsque votre propriétaire augmente injustement le loyer ?
Si un avis d’augmentation de loyer importante enfreint les lois locales sur les pourcentages autorisés ou la fréquence autorisée, plusieurs recours existent. Rassemblez des documents sur les loyers comparables à proximité et les dépenses d’exploitation réelles du propriétaire pour évaluer la validité. Il est prudent au départ de tenter une négociation écrite transparente d’un taux de compromis équitable basé sur des preuves.
Si des augmentations déraisonnables continuent d’être invoquées illégalement après des tentatives respectueuses de médiation, le fait de contacter officiellement les autorités locales du logement pour signaler les violations de la loi peut obliger à s’y conformer. Consulter des avocats et des organisations de défense du droit au logement pour obtenir de l’aide s’avère essentiel en cas de représailles telles que le non-renouvellement de bail ou le harcèlement. Espérons que la coopération légale prévaut de la part des deux parties lorsqu’elles sont correctement informées.
Principaux droits au logement à comprendre en tant que locataire
En plus de plafonner les augmentations de loyer autorisées, les locataires ont d’autres droits légaux importants liés au logement équitable :
Droit à l’habitabilité – Les lois fédérales et étatiques obligent les propriétaires à maintenir des espaces de vie sûrs, hygiéniques et structurellement sains conformes aux codes du bâtiment. Plus précisément, les propriétaires doivent légalement entretenir des locaux répondant aux normes structurelles, sanitaires et mécaniques de base grâce à des tâches d’entretien diligentes telles que la fourniture d’un chauffage constant, d’eau chaude, d’un système de climatisation central ou d’unités de fenêtre fonctionnant correctement, d’un réfrigérateur en bon état de fonctionnement, d’une cuisinière au gaz et d’un four sans fuites de gaz. Les logements locatifs doivent rester entièrement adaptés à l’occupation humaine, sans risques physiques excessifs, sans moisissure excessive ou infestation d’insectes ou de rongeurs afin de répondre en tout temps aux normes minimales d’habitabilité légales. Les autorités du logement de l’État et de la ville appliquent souvent ces exigences par le biais d’amendes et d’injonctions. Aucun locataire ne devrait endurer des conditions de vie légalement inhabitables ou des unités qui ne sont pas raisonnablement conformes aux normes de qualité de logement applicables.
Limites du dépôt de
garantieLes lois locales interdisent généralement de facturer des dépôts de garantie au-delà de 1 à 2 mois de loyer. Les hausses de loyer poussant les dépôts au-delà des maximums peuvent être contestées.
Droit de demander des réparations et de l’entretien
Les baux obligent les propriétaires à maintenir des conditions d’habitabilité sûres. Les locataires peuvent demander l’entrée pour des réparations si des problèmes surgissent, comme des pannes d’appareils. Documentez les demandes par écrit.
Protection contre les
représaillesLes propriétaires ne peuvent pas exercer de représailles par le biais de tentatives de harcèlement ou d’expulsion pour les locataires qui exercent des droits légaux tels que demander des réparations ou contester les augmentations de loyer.
Armez-vous de connaissances sur tous les droits et codes du logement applicables dans votre ville pour résoudre les problèmes de conditions de logement ou les litiges sur les loyers autorisés.
Principaux points à retenir pour les locataires
Les locataires responsables doivent s’efforcer de bonne foi de communiquer de manière transparente, de négocier, de faire des compromis raisonnables dans la mesure du possible et d’épuiser toutes les options de résolution administrative avant d’intenter des poursuites contre les propriétaires.
Cependant, les pratiques illégales en matière de logement, comme les augmentations de loyer arbitrairement disproportionnées sans justification, l’incapacité chronique à maintenir des conditions de vie sûres ou les représailles directes contre les locataires qui font valoir des droits légaux, nécessitent parfois le recours à des ressources juridiques publiques en dernier recours.
Documentez tout par écrit, connaissez vos droits sur le bout des doigts, mais donnez également au propriétaire une chance équitable de régler les choses avant de présenter des réclamations devant un juge ou un responsable de l’autorité du logement, car ce processus n’aide personne. Un accord mutuel par le biais d’une discussion ouverte sur les problèmes donne presque toujours de meilleurs résultats que des poursuites pour les deux parties.
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