Un aval de un piso es una persona o empresa que firma una promesa legal de pagar tu alquiler y otros gastos si no lo haces. El aval no vive en el piso ni es inquilino del contrato. Solo interviene cuando te retrasas. Los propietarios piden uno cuando tus ingresos, historial crediticio o historial de alquiler no cumplen por sí solo con las normas de selección.
En Nueva York el listón es alto: normalmente se espera que los inquilinos ganen unas 40 veces el alquiler mensual al año, y un aval entre 80 y 100 veces. A continuación: cómo funciona un aval, quién cumple los requisitos, de qué es responsable un avalista, en qué se diferencia un avalista de un co-firmante y qué hacer si no tienes aval en EE. UU.
¿Cómo trabaja un aval en un contrato de arrendamiento?
El avalista firma una garantía: ya sea un acuerdo separado o una sección de aval adjunta a tu contrato de arrendamiento. Dice que si no pagas el alquiler o debes dinero bajo el contrato, el arrendador puede cobrarlo al avalador. En la práctica funciona así:
- Solicitas el piso y el casero revisa tus ingresos, crédito y referencias.
- No cumples un requisito, así que el casero pide un aval.
- También se aplica tu aval: DNI, documentos de ingresos y una comprobación de crédito.
- El aval firma la garantía. Los propietarios de Nueva York suelen querer una firma original, una de las razones por las que prefieren avaladores que vivan cerca.
- Te mudas y pagas el alquiler como siempre. El casero solo contacta con el aval si no pagas.
¿Entonces un avalista tiene que firmar el contrato de alquiler? Ellos firman la garantía, no el contrato como inquilino. Su firma les da responsabilidad por tus deudas bajo el contrato, pero no tienen derecho a vivir en el piso ni llave.
¿Cuándo se necesita un aval para un piso?
Un propietario pide un aval cuando tu solicitud por sí sola no pasa el control. Los desencadenantes habituales:
- Ingresos por debajo de la proporción del propietario. En Nueva York la regla común es un ingreso anual de 40 veces el alquiler mensual. Para un piso de 2.500 dólares, eso son 100.000 dólares al año.
- Sin historial crediticio, o uno flojo. Students, recent graduates and anyone new to the U.S. often have no U.S. credit score at all.
- Sin historial de alquiler. A first apartment means no previous landlord to give a reference.
- Ingresos difíciles de documentar. A job that starts next month, freelance work, a stipend or a paid internship that lasts a few months.
- Problemas pasados. Late payments, debts in collections or an eviction record.
Requisitos del garante: ¿quién puede ser garante?
Cualquiera que cumpla con los estándares del casero y acepte firmar puede ser garante del piso. Normalmente es un padre u otro familiar, a veces un amigo cercano o un mentor. A los propietarios les importan los números del aval, no la relación contigo.
¿Cuánto debe ganar un aval?
Los requisitos de ingresos de los garantes son aproximadamente el doble que los del inquilino. En la ciudad de Nueva York, la norma común es que un ingreso anual sea de 80 a 100 veces el alquiler mensual, según la guía de vivienda fuera del campus de la Universidad de Columbia. Esto es una convención de mercado, no una ley, por lo que cada propietario establece su propio número. Esto es lo que significan las proporciones en dólares:
Algunos propietarios permiten que dos avaladores combinen los ingresos, otros no. Pregunta antes de solicitar, no después de que el propietario tenga tu tasa de solicitud.
Crédito y ubicación
Espera una comprobación de crédito tanto del aval como de ti. Los propietarios buscan un historial crediticio sólido sin impagos recientes, y muchos no publican una puntuación mínima, así que pregunta. La ubicación importa igual de importante: los propietarios de Nueva York suelen aceptar solo avales que viven en la ciudad o en el área triestatal. Un padre o madre en el extranjero casi nunca cumple los requisitos, sea cual sea su ingreso.
¿Qué debe proporcionar un aval?
Una solicitud de aval suele solicitar:
- Identificación emitida por el gobierno, como carné de conducir o pasaporte
- Prueba de ingresos: nóminas recientes, una carta de empleo, las últimas una o dos declaraciones de la renta
- Extractos bancarios o de inversión, especialmente si los ingresos provienen de activos
- Consentimiento para una verificación de crédito y antecedentes
- Dirección actual y datos de contacto
Para tu propia solicitud, la ley del Estado de Nueva York limita la comisión de antecedentes y verificación de crédito al coste real o a 20 $, lo que sea menor (sección 238-a de la Ley de Bienes Inmuebles).
Aval vs co-firmante: ¿cuál es la diferencia?
La gente usa ambas palabras indistintamente, y algunos propietarios también. En un contrato cuidadosamente redactado describen diferentes roles:
Antes de que alguien firme, lee qué término usa el documento y qué dice realmente. Las obligaciones provienen del texto firmado, no de la etiqueta.
¿De qué es responsable un aval?
Lo que diga la garantía. Una garantía estándar de apartamento cubre:
- Alquiler impago, incluyendo el alquiler debido tras una mudanza anticipada si el contrato te hace responsable de ello
- Cargos por retraso que permite el contrato
- Daños más allá del desgaste normal que la fianza no cubre
- Honorarios legales y costes judiciales, si la garantía los incluye
Dos cosas que la gente pasa por alto. Primero, la duración: la garantía dura durante el contrato de arrendamiento, y algunas también cubren renovaciones, así que comprueba si termina con tu contrato actual. Segundo, un aval normalmente no puede simplemente retirar. Eliminar a un aval a mitad de contrato requiere el contrato escrito del arrendador, lo que normalmente significa que ahora calificas por tu cuenta o traes un reemplazo.
Un aval no tiene voz en el mantenimiento, las reparaciones ni las normas de la casa: el papel es solo financiero. Un aval tampoco cambia el límite de depósito de seguridad de Nueva York, que se mantiene en un mes de alquiler. Y si el casero cobra a tu aval, debes ese dinero a la persona que te cubrió.
Empresas institucionales avaladoras
Si nadie que conozcas cumple los requisitos, un aval institucional (también llamado garante externo o empresa de garantía de arrendamiento) puede firmar en su lugar. Solicitas online, la empresa revisa tus finanzas y, si te aprueba, emite una garantía a tu casero a cambio de una tarifa. Muchos propietarios de Nueva York los aceptan, especialmente para inquilinos internacionales, pero no todos los edificios lo hacen. Antes de pagar, revisa:
- ¿Tu casero acepta esta empresa? Obtén la respuesta por escrito.
- ¿La tasa es reembolsable si el casero rechaza la garantía o no firmas el contrato?
- ¿Qué ocurre si la empresa paga al casero en tu nombre? Lee si luego debes esa cantidad a la empresa.
- ¿La garantía cubre una renovación o se vuelve a pagar el año que viene?
¿Sin aval estadounidense? Opciones para estudiantes, becarios y primeros empleos
Esta es la situación habitual para estudiantes internacionales y becarios: sin puntuación crediticia en EE.UU., una beca o carta de oferta en lugar de un historial salarial, y padres que viven en el extranjero. Tus opciones:
Utiliza un aval institucional
La vía más común para un contrato de alquiler completo de apartamento. Presupuesta la tasa además del primer mes de alquiler y la fianza.
Alquila con un co-inquilino que cumpla los requisitos
Si alquilas con un compañero cuyos ingresos cumplen con la ratio, algunos propietarios evalúan la solicitud en su conjunto. Pregunta cómo cuentan los ingresos combinados antes de solicitar.
Pregunta a tu colegio o empleador
Las oficinas de vivienda universitaria llevan listas de propietarios y programas que trabajan con estudiantes, y algunos empleadores que contratan becarios tienen alojamiento en pareja. Pregúntales qué opciones evitan el requisito de garante.
Evita el viejo consejo de «paga más por adelantado» en Nueva York
Las guías genéricas sugieren un depósito de seguridad mayor o varios meses de alquiler por adelantado en lugar de un aval. En Nueva York esa vía está cerrada: la ley estatal dice que ningún depósito ni adelanto puede superar un mes de alquiler (sección 7-108 de la Ley de Obligaciones Generales). Un casero no puede pedirte seis meses por adelantado, ni aceptarlos.
Alquila una habitación sin necesidad de aval
El alquiler de habitaciones en viviendas compartidas funciona de forma diferente. En SharedEasy alquilas una habitación privada o compartida en una casa compartida en Brooklyn, Manhattan o Queens, sin aval en EE. UU. ni historial crediticio en EE. UU.: la política está diseñada para estudiantes internacionales y becarios. Las habitaciones cuestan desde 840 dólares al mes, todo incluido, con servicios, WiFi y limpieza semanal de las zonas comunes incluidos. No hay comisión de intermediario ni tasa de solicitud, y en contratos de menos de seis meses, Vida Sin Fianza sustituye al depósito tradicional.
Los contratos de alquiler empiezan en un mes sin límite máximo, así que puedes igualar un semestre o unas prácticas en lugar de firmar por un año, y tu habitación estará lista en menos de 24 horas desde la fecha de registro acordada. Compara opciones de alojamiento estudiantil fuera del campus, observa cómo funciona la residencia para estudiantes y prácticas en Nueva York, o lee sobre alquileres mes a mes si aún no tienes fechas fijas.
