Oui, il arrive parfois d’annuler un bail avant qu’il ne commence, mais il ne faut pas simplement changer d’avis. Un bail vous lie dès la signature des deux parties, pas à partir de la date d’emménagement. Pour sortir, il vous faut une clause d’annulation dans le bail, l’accord écrit du propriétaire pour vous libérer, un locataire remplaçant ou un droit légal de résilier le bail.
À New York, la loi limite ce que vous devez. Si vous partez en violation du bail, le propriétaire doit faire un effort de bonne foi pour louer à nouveau l’appartement, et une clause de bail qui renonce à cette obligation est nulle. Ci-dessous : que se passe-t-il lorsque vous vous retirez avant l’emménagement, quand vous pouvez partir sans pénalité, comment demander une libération, et quoi faire de votre acompte.
Un bail est-il contraignant avant d’emménager ?
Oui. Un bail signé est un contrat, et la date de début ne vous indique que lorsque vous recevez les clés et quand le loyer est éché. Vous ne pouvez pas annuler un bail. Une fois que vous et le propriétaire avez signé, l’accord ne peut être modifié ou résilié plus tôt que si vous êtes tous les deux d’accord, si le bail le permet, ou si une loi vous en donne le droit.
Y a-t-il une période de grâce après la signature d’un bail ?
Non. Il n’existe pas de période standard de « refroidissement » pour les baux d’appartements. La règle de refroidissement de trois jours de la FTC couvre certaines ventes porte-à-porte, et exclut les ventes impliquant des biens immobiliers. Le guide des locataires de New York publié par le procureur général ne mentionne aucun droit d’annulation après la signature non plus. Si vous avez signé hier et souhaitez partir aujourd’hui, vous êtes dans la même situation que quelqu’un qui a signé il y a deux mois : vous avez besoin de l’accord du propriétaire ou de l’une des sorties ci-dessous.
Que vérifier d’abord dans votre bail
Avant de contacter le propriétaire, lisez le bail pour ces points :
- Date de début. When rent starts and when the landlord has to hand over the apartment.
- Clause de résiliation anticipée ou d’annulation. Some leases let you leave for a set fee, often with a notice period.
- Conditions d’attribution et de sous-location. Whether you may transfer the lease to someone else and what consent you need.
- Dépôt et loyer prépayé. What you’ve paid and what the lease says happens to it.
- Des frais. Any listed lease-break or re-letting fee.
Que se passe-t-il si vous rompez un bail avant d’emménager ?
S’il n’y a pas de clause d’annulation et que le propriétaire refuse de vous libérer, vous rompez le bail. Cela signifie généralement une ou plusieurs de ces options :
- Vous perdez une partie ou la totalité du dépôt de garantie pour couvrir ce qui est dû au propriétaire.
- Vous payez des frais de résiliation anticipée, si le bail en fixe un.
- Vous devez payer un loyer pendant que l’appartement reste vide, jusqu’à ce qu’un nouveau locataire commence à payer.
- Les montants impayés peuvent être envoyés à une agence de recouvrement ou finir devant un tribunal des petites créances.
New York : le propriétaire doit essayer de re-louer
La section 227-e du droit immobilier de New York s’applique aux baux résidentiels. Si un locataire part en violation du bail, le propriétaire doit, de bonne foi, prendre des mesures raisonnables et coutumières pour louer l’unité à la juste valeur marchande ou au taux le plus bas. Une fois le bail d’un nouveau locataire pris en vigueur, votre bail prend fin, et le nouveau loyer compense ce que le propriétaire peut réclamer de vous. Le propriétaire porte la charge de prouver les dommages. Une clause qui renonce à cette obligation est nulle.
En termes simples : un propriétaire new-yorkais ne peut pas laisser l’appartement vide pendant toute l’année et vous facturer tout. Plus tôt vous le lui dites, plus il aura de temps pour trouver quelqu’un, et moins vous aurez de devoir.
Votre dépôt de garantie et votre loyer prépayé
À New York, un dépôt ou une avance ne peut généralement pas dépasser un mois de loyer (Loi sur les obligations générales 7-108). Le propriétaire peut utiliser le dépôt pour couvrir le loyer ou les frais que vous devez réellement dans le cadre du bail. Selon la même loi, un propriétaire qui conserve une partie d’un dépôt doit envoyer un relevé détaillé et restituer le solde dans les 14 jours suivant le départ du locataire, ou perd le droit de garder une partie du bail. Pour une vision complète, consultez notre guide sur les règles relatives aux cautions.
Votre situation (New York)
Ce que vous devez probablement
Le bail comporte une clause d’annulation et vous la respectez
La règle des frais et de l’avis que fixe la clause
Le propriétaire signe une décharge écrite
Seulement ce que dit le communiqué, parfois rien
Le bail d’un locataire de remplacement prend effet
Rien après cette date, selon le RPL 227-e
Tu t’en vas et le propriétaire te re-loue plus tard
Loyer et coûts jusqu’au début du nouveau bail, moins ce que le nouveau loyer couvre
Le propriétaire ne peut pas vous donner l’appartement à la date de début
Rien : vous pouvez annuler et récupérer ce que vous avez payé (RPL 223-a)
Vous bénéficiez d’un droit de résiliation légale (ci-dessous)
Loyer uniquement jusqu’à la date de résiliation fixée par la loi
Quand peut-on annuler un bail sans pénalité ?
La plupart des sorties légales à New York sont étroites, chacune comporte ses propres règles d’avis. Ce sont celles qui comptent le plus avant l’emménagement.
Le propriétaire ne remet pas l’appartement
Sauf indication contraire expresse dans le bail, chaque bail à New York inclut une condition selon laquelle le propriétaire remettra la possession au début de la durée (RPL 223-a). Si l’appartement n’est pas disponible à votre date de début, par exemple parce que le locataire précédent n’est pas parti, vous pouvez annuler le bail et récupérer ce que vous avez payé, et vous pouvez toujours réclamer des dommages-intérêts.
Violences domestiques
Selon le RPL 227-c, un locataire victime de violence domestique, ou dont le membre du foyer l’est, peut mettre fin à un bail résidentiel par préavis écrit. La date de résiliation doit être au moins 30 jours après la remise de l’avis, et la documentation (par exemple, une ordonnance de protection ou un dossier d’un professionnel de santé) suit dans les 25 jours. Vous n’êtes pas responsable du loyer après la date de résiliation, et le propriétaire ne peut pas retenir votre dépôt car vous avez exercé ce droit.
Seniors et locataires en situation de handicap
Le RPL 227-a permet aux locataires âgés de 62 ans ou plus, ou aux locataires en situation de handicap, de mettre fin à un bail lorsqu’un médecin certifie qu’ils ne peuvent plus vivre de manière autonome et qu’ils emménagent chez un proche, ou lorsqu’ils emménagent dans un établissement de soins pour adultes, un logement pour seniors ou subventionné. La résiliation prend effet au plus tard 30 jours après la prochaine date d’échéance du loyer suivant l’avis.
Service militaire
La loi fédérale sur les services civils permet à un militaire de mettre fin à un bail résidentiel après être entré dans le service militaire pendant le bail, ou après avoir reçu des ordres de changement de poste permanent ou un déploiement d’au moins 90 jours. Les règles de notification et de calendrier s’appliquent.
Comment résilier un bail avant qu’il ne commence
Si aucune des sorties légales ne correspond, la meilleure solution est de conclure un accord avec le propriétaire. Voici l’ordre qui convient :
- Prévenez-le au propriétaire immédiatement, par écrit. Every week before the start date is time the landlord can use to find someone else.
- Demandez une décharge écrite. A mutual termination agreement should name the lease, the end date, what happens to your deposit and prepaid rent, and that neither side owes anything more.
- Proposez un remplaçant. Si vous trouvez un locataire de remplacement qui répond au contrôle du propriétaire, celui-ci ne perd rien. La plupart des baux nécessitent le consentement du propriétaire pour céder le bail à quelqu’un d’autre.
- Proposez un rachat. Un paiement unique, comme une partie ou la totalité du dépôt, en échange d’une libération complète. Obtenez le montant et la libération dans le même document signé.
- Tenez des registres. Sauvegardez les e-mails, SMS et reçus. S’il y a un litige concernant le dépôt, voici vos preuves.
Que dire à votre propriétaire
Keep it short and specific: « I signed the lease for [address], starting [date]. Mes plans ont changé et je ne peux pas emménager. Je souhaite mettre fin au bail d’un commun accord. Je peux [proposer un locataire de remplacement / payer X]. Merci de me dire comment [date] vous souhaitez procéder. » Donnez une raison en une ligne si vous le souhaitez. Vous n’avez pas besoin d’en dire plus.
Si le propriétaire refuse, ou si les montants sont élevés, parlez à un avocat spécialisé en locataires ou à un bureau d’aide juridique avant de signer quoi que ce soit. Le Guide des droits des locataires résidentiels du procureur général de New York est un point de départ gratuit.
Un propriétaire peut-il annuler un bail avant qu’il ne commence ?
Pas de façon autonome. Un bail signé lie autant le propriétaire que le fait pour vous, donc une meilleure offre d’un autre candidat n’est pas une raison pour se désengager. Un propriétaire ne peut mettre fin à l’accord avant la date de début que si vous êtes tous les deux d’accord par écrit ou si le bail lui donne ce droit. Si le propriétaire ne livre pas l’appartement à la date de début, vous pouvez annuler et récupérer votre argent selon le RPL 223-a.
Est-ce que rompre un bail nuirait à votre crédit ?
Rompre le bail est une question de contrat, pas un événement de crédit en soi. Le risque vient de l’argent impayé : si le propriétaire envoie un solde à une agence de recouvrement, la recouvrement peut apparaître sur votre rapport de crédit. Un futur propriétaire peut aussi demander une référence à votre ancien. Une décharge signée indiquant que vous ne devez rien de plus vous protège sur les deux points.
La prochaine fois, signe pour le temps dont tu as vraiment besoin
La plupart des baux annulés commencent par un plan qui a changé : une offre d’emploi dans une autre ville, un stage qui a été déplacé, une date de visa qui a été repoussée. Un bail de 12 mois est un engagement important quand les prochains mois ne sont pas fixes. Les locations mensuelles permettent d’adapter le bail à vos plans réels.
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