Sim, às vezes você pode cancelar um contrato antes de começar, mas não pode simplesmente mudar de ideia. Um contrato te vincula desde o momento em que ambos os lados assinam, não a partir da data de mudança. Para sair, você precisa de uma cláusula de cancelamento no contrato, do acordo escrito do proprietário para te liberar, de um inquilino substituto ou do direito legal de rescindir o contrato.
Em Nova York, a lei limita o que você deve. Se você sair violando o contrato, o proprietário precisa fazer um esforço de boa-fé para alugar o imóvel novamente, e uma cláusula do contrato que renuncia a esse dever é nula. Abaixo: o que acontece quando você desiste antes da mudança, quando pode sair sem penalidade, como pedir a liberação e o que fazer com seu depósito.
Um contrato de aluguel é vinculativo antes de você se mudar?
Sim. Um contrato assinado é um contrato, e a data de início só informa quando você recebe as chaves e quando o aluguel vence. Você não pode desfazer um contrato de aluguel. Depois que você e o proprietário assinarem, o acordo só pode ser alterado ou encerrado antes do tempo se ambos concordarem, se o contrato permitir ou se uma lei der esse direito.
Existe um período de carência após assinar um contrato de aluguel?
Não. Não existe um período padrão de “resfriamento” para contratos de aluguel de apartamentos. A Regra de Arrefecimento de três dias da FTC cobre algumas vendas porta a porta e exclui vendas que envolvam imóveis. O guia de inquilinos de Nova York, do Procurador-Geral, também não lista direito de cancelamento após a assinatura. Se você assinou ontem e quer sair hoje, está na mesma situação de alguém que assinou há dois meses: precisa do acordo do proprietário ou de uma das saídas abaixo.
O que verificar primeiro no seu contrato
Antes de entrar em contato com o proprietário, leia o contrato para entender estes pontos:
- Data de início. When rent starts and when the landlord has to hand over the apartment.
- Cláusula de rescisão antecipada ou cancelamento. Some leases let you leave for a set fee, often with a notice period.
- Contratos de atribuição e sublocação. Whether you may transfer the lease to someone else and what consent you need.
- Depósito e aluguel pré-pago. What you’ve paid and what the lease says happens to it.
- Taxas. Any listed lease-break or re-letting fee.
O que acontece se você rescindir um contrato antes de se mudar?
Se não houver cláusula de cancelamento e o proprietário não concordar em liberá-lo, você está quebrando o contrato. Isso geralmente significa uma ou mais dessas opções:
- Você perde parte ou todo o depósito de segurança para cobrir o que o proprietário deve.
- Você paga uma taxa de rescisão antecipada, se o contrato estabelecer uma.
- Você deve aluguel pelo tempo em que o apartamento ficar vazio, até que um novo inquilino comece a pagar.
- Valores não pagos podem ser enviados a uma agência de cobrança ou acabar no tribunal de pequenas causas.
Nova York: o proprietário precisa tentar alugar novamente
A seção 227-e da Lei de Propriedade Imobiliária de Nova York se aplica a contratos residenciais. Se um inquilino sair violando o contrato, o proprietário deve, de boa-fé, tomar medidas razoáveis e habituais para alugar a unidade pelo valor de mercado justo ou pelo valor do seu aluguel, o que for menor. Assim que o contrato de um novo inquilino entra em vigor, seu contrato termina, e o novo aluguel compensa o que o proprietário pode reivindicar de você. O proprietário carrega o ônus de provar os danos. Uma cláusula que renuncia a esse dever é nula.
Em termos simples: um proprietário de Nova York não pode deixar o apartamento vazio durante o ano inteiro e cobrar tudo de você. Quanto antes você contar, mais tempo eles têm para encontrar alguém e menos você provavelmente vai dever.
Seu depósito de segurança e aluguel pago antecipadamente
Em Nova York, um depósito ou adiantamento geralmente não pode exceder um mês de aluguel (Lei de Obrigações Gerais 7-108). O proprietário pode usar o depósito para cobrir aluguel ou custos que você realmente deve sob o contrato. Sob a mesma lei, o proprietário que fica com parte do depósito deve enviar um extrato detalhado e devolver o saldo dentro de 14 dias após a saída do inquilino, ou perde o direito de ficar com qualquer parte. Para ver o quadro completo, veja nosso guia sobre regras de depósito de segurança.
Sua situação (Nova York)
O que você provavelmente deve
O contrato de aluguel tem uma cláusula de cancelamento e você a segue
A taxa e o aviso estabelecidos pela cláusula
O proprietário assina uma autorização por escrito
Só o que o comunicado diz, às vezes nada
O contrato de locação de um inquilino substituto entra em vigor
Nada depois dessa data, sob a RPL 227-e
Você vai embora e o proprietário depois aluga de novo
Aluguel e custos até o novo contrato começar, menos o que o novo aluguel cobre
O proprietário não pode te dar o apartamento na data de início
Nada: você pode cancelar e recuperar o valor pago (RPL 223-a)
Você se qualifica para um direito legal de rescisão (abaixo)
Aluguel apenas até a data de rescisão estabelecida pela lei
Quando é possível cancelar um contrato de aluguel sem penalidade?
A maioria das saídas legais em Nova York é estreita, e cada uma vem com suas próprias regras de aviso. Essas são as que mais importam antes da mudança.
O proprietário não entrega o apartamento
A menos que o contrato diga expressamente o contrário, todo contrato de Nova York inclui uma condição de que o proprietário entregue a posse no início do prazo (RPL 223-a). Se o apartamento não estiver disponível na sua data de início, por exemplo, porque o inquilino anterior não saiu, você pode cancelar o contrato e recuperar o valor pago, e ainda pode reivindicar indenização.
Violência doméstica
De acordo com a RPL 227-c, um inquilino que seja vítima de violência doméstica, ou cujo familiar seja, pode encerrar um contrato residencial com aviso por escrito. A data de rescisão deve ser pelo menos 30 dias após a entrega do aviso, e a documentação (por exemplo, uma ordem de proteção ou um registro de um profissional de saúde) deve ser feita dentro de 25 dias. Você não é responsável pelo aluguel após a data de término, e o proprietário não pode reter seu depósito porque você usou esse direito.
Idosos e inquilinos com deficiência
O RPL 227-a permite que inquilinos com 62 anos ou mais, ou inquilinos com deficiência, rescindam um contrato quando um médico certifica que não podem mais morar de forma independente e eles se mudam para a casa de um parente, ou quando se mudam para uma instituição de cuidados para adultos, moradia para idosos ou subsidiada. A rescisão entra em vigor no máximo 30 dias após a próxima data de vencimento do aluguel após o aviso.
Serviço militar
A Lei Federal de Alívio Civil para Militares permite que um militar rescinda um contrato residencial após entrar no serviço militar durante o contrato, ou após receber ordens para mudança permanente de estação ou um destacamento de pelo menos 90 dias. Regras de aviso e prazo se aplicam.
Como sair de um contrato antes que ele comece
Se nenhuma das saídas legais for adequada, o melhor caminho é um acordo com o proprietário. Aqui está a ordem que funciona:
- Avise o proprietário imediatamente, por escrito. Every week before the start date is time the landlord can use to find someone else.
- Peça uma autorização por escrito. A mutual termination agreement should name the lease, the end date, what happens to your deposit and prepaid rent, and that neither side owes anything more.
- Ofereça um substituto. Se você conseguir encontrar um inquilino substituto que atenda à triagem do proprietário, o proprietário não perde nada. A maioria dos contratos de aluguel precisa do consentimento do proprietário para ceder o contrato para outra pessoa.
- Ofereça uma ressalteração. Um pagamento único, como parte ou todo o depósito, em troca de uma liberação total. Receba o valor e a liberação no mesmo documento assinado.
- Mantenha registros. Salve e-mails, mensagens de texto e recibos. Se houver uma disputa sobre o depósito, essas são suas provas.
O que escrever para seu proprietário
Keep it short and specific: “I signed the lease for [address], starting [date]. Meus planos mudaram e não posso me mudar. Gostaria de encerrar o contrato de aluguel por acordo mútuo. Posso [oferecer um inquilino substituto / pagar X]. Por favor, me avise como [date] gostaria de proceder.” Dê um motivo em uma linha se quiser. Você não precisa explicar mais.
Se o proprietário recusar ou se os valores forem altos, converse com um advogado de inquilinos ou um escritório de assistência jurídica antes de assinar qualquer coisa. O Guia de Direitos dos Inquilinos Residenciais do Procurador-Geral de Nova York é um ponto de partida gratuito.
Um proprietário pode cancelar um contrato antes de ele começar?
Não por conta própria. Um contrato assinado vincula o proprietário tanto quanto vincula você, então uma oferta melhor de outro candidato não é motivo para desistir. O proprietário só pode encerrar o acordo antes da data de início se ambos concordarem por escrito ou se o contrato der esse direito. Se o proprietário não entregar o apartamento na data de início, você pode cancelar e receber seu dinheiro de volta sob a RPL 223-a.
O rescindir um contrato de aluguel prejudica seu crédito?
Rescindir o contrato é uma questão de contrato, não um evento de crédito em si. O risco vem de dinheiro não pago: se o proprietário enviar um saldo para uma agência de cobrança, a cobrança pode aparecer no seu relatório de crédito. Um futuro proprietário também pode pedir uma referência ao seu antigo proprietário. Uma autorização assinada dizendo que você não deve mais nada te protege em ambos os casos.
Da próxima vez, assine pelo tempo que realmente precisa
A maioria dos contratos cancelados começa com um plano que mudou: uma oferta de emprego em outra cidade, um estágio que foi transferido, uma data de visto que foi adiada. Um contrato de aluguel de 12 meses é um grande compromisso quando os próximos meses não estão fixos. Aluguéis mensais permitem que você combine o contrato com seus planos reais.
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