Le premier et dernier mois de loyer signifie que vous payez deux mois de loyer avant d’emménager : l’un couvre votre premier mois, l’autre est un remboursement anticipé pour le dernier mois de votre bail. Un dépôt de garantie est un troisième paiement séparé, remboursable que le propriétaire conserve contre les dommages ou le loyer impayé. Ainsi, « premier, dernier et garantie » signifie environ trois mois de loyer d’avance, bien qu’à New York, la plupart des propriétaires ne puissent pas demander cela : la loi de l’État limite tout dépôt ou avance à un mois de loyer.
Ci-dessous : ce que couvre chaque paiement, comment fonctionnent les calculs, ce que la loi de New York autorise, comment cela fonctionne dans d’autres États, et comment récupérer votre argent lorsque vous déménagez.
Ce que signifie le premier et le dernier mois de loyer
Premier mois de loyer
Le premier mois de loyer est simplement votre loyer pour le premier mois du bail, payé à l’avance. La plupart des propriétaires veulent le loyer lors de la signature du bail ou avant que vous ayez les clés. Ce n’est pas un dépôt : il est dépensé pour ce mois-là, et vous ne le récupérez pas.
Le loyer du mois passé
Le dernier mois de loyer correspond au dernier mois de votre bail, perçu au début. Quand ce mois arrive, vous ne payez pas de loyer : le propriétaire applique l’argent que vous avez déjà payé. C’est un loyer, pas un fonds de dégâts, donc un propriétaire ne devrait pas l’utiliser pour réparer une porte cassée ou payer le propre.
Dépôt de garantie
Un dépôt de garantie est l’argent que le propriétaire détient pour l’intégralité du bail et que le restitue au moment de votre départ, moins les déductions légales : loyer impayé, dommages au-delà de l’usure normale, et coûts similaires que le bail et la loi locale permettent. Si vous laissez l’appartement en bon état et ne devez rien, vous récupérez tout.
Premier mois de loyer
Ce que cela rapporte
Ton premier mois
Quand tu le paieras
Au moment de la signature ou avant l’emménagement
Tu le récupères ?
Non, c’est utilisé tout de suite
Peut-elle couvrir les dégâts ?
Non
Limite à New York
Un mois de loyer
Le loyer du mois passé
Ce que cela rapporte
Ton dernier mois
Quand tu le paieras
À la signature, tenu jusqu’à la fin
Tu le récupères ?
Utilisé comme dernier mois de loyer
Peut-elle couvrir les dégâts ?
Non
Limite à New York
Compte dans le plafond mensuel sur les dépôts et avances
Dépôt de garantie
Ce que cela rapporte
Dommages, loyers impayés, autres charges légales
Quand tu le paieras
À la signature, tenu jusqu’à la fin
Tu le récupères ?
Oui, moins les déductions légales
Peut-elle couvrir les dégâts ?
Oui
Limite à New York
Compte pour le même plafond mensuel
Comment fonctionnent la première, la dernière et la sécurité : un exemple
Disons que le loyer est de 2 000 $ par mois. Dans un endroit où la première, la dernière et la sécurité sont autorisées, vous remettriez 6 000 $ avant d’emménager : 2 000 $ pour le premier mois, 2 000 $ pour le dernier mois et un dépôt de 2 000 $. À New York, le maximum qu’un propriétaire peut percevoir pour un appartement de 2 000 $ est le premier mois plus un mois supplémentaire en dépôt ou avance : 4 000 $ au total.
Voici comment l’argent se déplace sur un bail de 12 mois avec la première, la dernière et la garantie :
- À la signature, vous payez trois mois : premier, dernier et le dépôt.
- Du 2e au 11e mois, vous payez le loyer comme d’habitude.
- Au 12e mois, vous ne payez rien. Le propriétaire applique votre loyer prépayé du mois précédent.
- Après votre départ, le propriétaire rembourse le dépôt, moins les déductions légales, avec une liste détaillée de ce qui a été conservé.
Premier mois au prorata
Si vous emménagez à mi-mois, le premier mois est souvent proportionné : vous ne payez que les jours où vous y vivez. Une méthode courante consiste à diviser le loyer mensuel par les jours du mois, multiplié par les jours occupés. Avec un loyer de 1 500 $ et un emménagement le 16 d’un mois de 30 jours, cela fait 1 500 $ / 30 x 15 = 750 $. Les baux diffèrent selon la méthode, donc vérifiez le vôtre avant de payer.
Le premier et le dernier mois de loyer sont-ils légaux à New York ?
Pour la plupart des baux résidentiels, non. Depuis la loi sur la stabilité du logement et la protection des locataires de 2019, la section 7-108 (1-a)(a) de la loi sur les obligations générales de New York stipule : « Aucun dépôt ni avance ne doit dépasser le montant d’un mois de loyer. » Le dernier mois de loyer payé d’avance est une avance, donc il relève du même plafond que le dépôt de garantie. Un propriétaire peut prendre votre premier mois de loyer plus un mois supplémentaire en dépôt ou en avance, pas les deux.
Le guide des locataires du procureur général de New York l’exprime clairement : un propriétaire ne peut pas demander le dernier mois de loyer ni un dépôt de garantie. Un propriétaire qui enfreint volontairement la règle peut devoir des dommages-intérêts punitifs allant jusqu’au double du dépôt ou de l’avance, en plus des dommages réels.
Le plafond couvre les logements dans tout l’État, y compris les appartements à loyer stabilisé. Les exceptions sont étroites :
- Des appartements à loyer contrôlé, qui suivent leurs propres règles.
- Loyers saisonniers enregistrés, avec une occupation maximale de 120 jours.
- Certains appartements coopératifs occupés par leurs propriétaires.
- Des établissements de soins pour seniors agréés, tels que les résidences assistées et autres logements pour seniors agréés.
À New York, deux autres règles réduisent les frais d’emménagement. Depuis le 11 juin 2025, la loi FARE interdit à un courtier engagé par le propriétaire de vous facturer des frais. Et à l’échelle de l’État, le maximum qu’un propriétaire peut facturer pour une vérification de crédit et d’antécédents est de 20 $.
Ce qu’un propriétaire new-yorkais doit faire avec votre dépôt
- Gardez-les séparés. The deposit is held in trust and can’t be mixed with the landlord’s own money.
- S’intéresser aux bâtiments plus grands. Dans les immeubles de six unités ou plus, ils sont placés sur un compte porteur d’intérêts dans une banque new-yorkaise. Le propriétaire peut conserver 1 % par an en frais ; le reste des intérêts vous appartient, versé annuellement, appliqué au loyer ou versé à la fin.
- Proposez des inspections. Vous pouvez demander une visite avant d’emménager et signer une liste des défauts existants. Avant de partir, le propriétaire doit vous dire que vous pouvez demander une inspection, avec au moins 48 heures de préavis écrit.
- Retournez-le dans les 14 jours. Après votre départ, le propriétaire dispose de 14 jours pour envoyer un relevé détaillé et le reste de l’argent. Un propriétaire qui manque cette date limite perd le droit de conserver une partie du dépôt.
Comment cela fonctionne dans d’autres États
En dehors de New York, les règles sont fixées d’un État à l’autre, et parfois par ville. Certains États plafonnent le dépôt de garantie à un multiple du loyer mensuel, d’autres comptent le loyer payé anticipé dans ce plafond, et certains encore ne fixent aucun plafond. Les délais de retour, les règles d’intérêt et les pénalités varient tout autant. C’est pourquoi la première, la garantie et la garantie sont courantes sur certains marchés et illégales dans d’autres.
Avant de payer, consultez la loi sur les propriétaires et locataires de votre État sur le site du procureur général de l’État ou de l’agence de logement, et lisez votre bail. Il doit indiquer chaque paiement, le montant et ce à quoi il peut servir.
Pouvez-vous utiliser votre dépôt de garantie comme dernier mois de loyer ?
En général, pas sans l’accord écrit du propriétaire. La caution sert à couvrir les dommages et les frais impayés après votre départ. Si vous sautez le dernier mois de loyer et que le propriétaire trouve ensuite des dommages, il ne reste plus rien pour les couvrir, c’est pourquoi la plupart des baux l’interdisent.
À New York, la question se répond souvent à elle-même : si votre propriétaire a pris une avance d’un mois et l’a appelée loyer du mois dernier, c’est tout votre plafond. Il n’y a pas de dépôt séparé, et l’avance couvre votre dernier mois. Demandez que le bail précise clairement lequel vous avez payé.
Un propriétaire peut-il demander plus que la caution pour les dommages ?
Oui. La caution n’est pas une limite sur ce que vous devez. Si les dommages documentés au-delà de l’usure normale coûtent plus que la caution, le propriétaire peut vous facturer la différence ou vous poursuivre devant le tribunal des petites créances. À New York, le propriétaire ne peut pas déduire pour l’usure ordinaire ou pour les dommages causés par un ancien locataire, et en cas de litige, le propriétaire doit prouver que le montant conservé était raisonnable.
Comment récupérer votre dépôt et votre loyer prépayé
- Documentez l’emménagement. Take dated photos and video of every room and note existing defects in writing.
- Demandez les inspections. In New York you have the right to both walk-throughs, before move-in and before move-out.
- Donnez un préavis écrit à la date requise par votre bail, et confirmez que le dernier mois de loyer est appliqué à votre dernier mois.
- Nettoyez et réparez ce que vous avez cassé avant l’inspection finale.
- Laissez une adresse de réexpédition pour que le remboursement et le relevé détaillé vous parviennent.
Un inconvénient avec le loyer du mois précédent : si vous renouvelez à un loyer plus élevé, le montant que le propriétaire retient a été fixé à l’ancien loyer. Certains baux vous demandent de le compléter, donc vérifiez avant de signer le renouvellement.
Questions à poser avant de signer
- Comment s’appelle exactement chaque paiement initial dans le bail : loyer, dépôt ou avance ?
- Le dépôt est-il remboursable en totalité, et que peut-on déduire ?
- Y a-t-il des frais administratifs pour les appartements en plus, et sont-ils légaux là où vous vivez ?
- Aurez-vous besoin d’un garant si vos revenus ou votre crédit ne sont pas nombreux ?
- Est-il possible de faire un bail plus court ? Des durées plus courtes signifient souvent moins d’argent à engager sur le long terme.
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