Aluguel e Depósito de Segurança do Primeiro e Último Mês (2026)

O primeiro e último mês de aluguel significa que você paga dois meses de aluguel antes de se mudar: um cobre o primeiro mês e o outro é um pagamento antecipado do último mês do contrato. Um depósito de segurança é um terceiro pagamento separado, dinheiro reembolsável que o proprietário retém contra danos ou aluguel não pago. Então, “primeiro, último e garantia” significa cerca de três meses de aluguel adiantado, embora em Nova York a maioria dos proprietários não possa pedir isso: a lei estadual limita qualquer depósito ou adiantamento a um mês de aluguel.

Abaixo: o que cada pagamento cobre, como a matemática funciona, o que a lei de Nova York permite, como funciona em outros estados e como recuperar seu dinheiro quando você se mudar.

O que significa o primeiro e o último mês de aluguel

Aluguel do primeiro mês

O aluguel do primeiro mês é simplesmente o seu aluguel do primeiro mês do contrato, pago adiantado. A maioria dos proprietários quer que o aluguel seja na assinatura do contrato ou antes de você receber as chaves. Não é um depósito: é gasto naquele mês, e você não recebe de volta.

Aluguel do último mês

O aluguel do último mês é o aluguel do último mês do seu contrato, cobrado no início. Quando esse mês chega, você não paga aluguel: o proprietário aplica o valor que você já pagou. É aluguel, não um fundo de indenização, então o proprietário não deve usar para consertar uma porta quebrada ou pagar pela limpeza.

Depósito de segurança

Um depósito de segurança é o dinheiro que o proprietário mantém durante todo o contrato e que devolve quando você se muda, menos as deduções legais: aluguel não pago, danos além do desgaste normal e custos semelhantes permitidos pelo contrato e pela lei local. Se você deixar o imóvel em bom estado e não deve nada, você recupera tudo.

Como funcionam primeiro, último e segurança: um exemplo

Digamos que o aluguel seja $2.000 por mês. Em um lugar onde primeiro, último e segurança são permitidos, você entregaria $6.000 antes de se mudar: $2.000 pelo primeiro mês, $2.000 pelo último mês e um depósito de $2.000. Em Nova York, o máximo que um proprietário pode arrecadar por um apartamento de $2.000 é o primeiro mês mais mais um mês como depósito ou adiantamento: $4.000 no total.

Veja como o dinheiro se move em um contrato de 12 meses com primeiro, último e garantia:

1. Ao assinar, você paga três meses: primeiro, último e o depósito.
2. Dos meses 2 a 11 você paga aluguel normalmente.
3. No mês 12 você não paga nada. O proprietário aplica o aluguel do último mês que você pagou antecipadamente.
4. Depois que você se muda, o proprietário devolve o depósito, descontando quaisquer deduções legais, com uma lista detalhada do que foi mantido.

Mês de prorrata

Se você se mudar no meio do mês, o primeiro mês geralmente é proporcional: você paga apenas pelos dias que mora lá. Um método comum é o aluguel mensal dividido pelos dias do mês, vezes os dias ocupados. Com aluguel de $1.500 e uma mudança no dia 16 de um mês de 30 dias, isso dá $1.500 / 30 x 15 = $750. Os contratos de locação variam quanto ao método, então verifique o seu antes de pagar.

O aluguel do primeiro e do último mês é legal em Nova York?

Para a maioria dos contratos residenciais, não. Desde a Lei de Estabilidade Habitacional e Proteção ao Inquilino de 2019, a seção 7-108 (1-a)(a) da Lei de Obrigações Gerais de Nova York diz: “Nenhum depósito ou adiantamento deverá exceder o valor de um mês de aluguel.” O último mês de aluguel pago antecipadamente é um adiantamento, portanto está dentro do mesmo limite que o depósito de segurança. Um proprietário pode levar o seu primeiro mês de aluguel mais mais um mês como depósito ou adiantamento, não ambos.

O guia para inquilinos do Procurador-Geral de Nova York deixa claro: um proprietário não pode pedir o aluguel do último mês e um depósito de segurança. Um proprietário que quebre a regra de propósito pode pagar danos punitivos de até o dobro do depósito ou adiantamento, além dos danos reais.

O limite abrange unidades habitacionais em todo o estado, incluindo apartamentos com aluguel estabilizado. As exceções são restritas:

1. Apartamentos com aluguel controlado, que seguem suas próprias regras.
2. Aluguel sazonal registrado, com ocupação de no máximo 120 dias.
3. Certos apartamentos cooperativos ocupados pelos próprios proprietários.
4. Estabelecimentos licenciados de cuidados para idosos, como residências assistidas e outras moradias licenciadas para idosos.

Na cidade de Nova York, mais duas regras reduzem os custos de mudança. Desde 11 de junho de 2025, a Lei FARE proíbe que um corretor contratado pelo proprietário cobre uma taxa. E, em todo o estado, o máximo que um proprietário pode cobrar por uma verificação de crédito e antecedentes é de $20.

O que um proprietário de Nova York deve fazer com seu depósito

1. Mantenha isso separado. The deposit is held in trust and can’t be mixed with the landlord’s own money.
2. Dê interesse a edifícios maiores. Em prédios com seis ou mais unidades, ele vai para uma conta com juros em um banco de Nova York. O proprietário pode ficar com 1% por ano como taxa; o restante dos juros é seu, pago anualmente, aplicado ao aluguel ou pago no final.
3. Ofereça inspeções. Você pode pedir uma visita antes de se mudar e assinar uma lista dos defeitos existentes. Antes de sair, o proprietário deve informar que você pode solicitar uma inspeção, com pelo menos 48 horas de aviso por escrito.
4. Devolva em até 14 dias. Depois que você sair, o proprietário tem 14 dias para enviar um extrato detalhado e o valor restante. Um proprietário que perder esse prazo perde o direito de ficar com qualquer parte do depósito.

Como funciona em outros estados

Fora de Nova York, as regras são estabelecidas estado por estado e, às vezes, por cidade. Alguns estados limitam o depósito de segurança a múltiplos do aluguel mensal, outros contam o aluguel pago antecipadamente para esse limite, e alguns não estabelecem nenhum teto. Prazos de devolução, regras de juros e multas variam tanto quanto isso. Por isso, primeiro, último e segurança são comuns em alguns mercados e ilegais em outros.

Antes de pagar, consulte a lei de locador-inquilino do seu estado no site do procurador-geral ou da agência de habitação do estado e leia seu contrato de aluguel. Ele deve listar cada pagamento, o valor e para que ele pode ser usado.

Você pode usar seu depósito de segurança como aluguel do último mês?

Normalmente, não sem o acordo escrito do proprietário. O depósito serve para cobrir danos e despesas não pagas depois que você sair. Se você pular o último mês de aluguel e o proprietário encontrar dano, não sobrou nada para cobrir, por isso a maioria dos contratos proíbe.

Em Nova York, a pergunta muitas vezes se responde sozinha: se seu proprietário fez um adiantamento de um mês e chamou de aluguel do mês anterior, esse é todo o seu limite. Não há depósito separado, e o adiantamento cobre seu último mês. Peça que o contrato de aluguel diga claramente qual você pagou.

Um proprietário pode cobrar mais do que o depósito de segurança pelos danos?

Sim. O depósito não é limite para o que você deve. Se danos documentados além do desgaste normal custar mais do que o depósito, o proprietário pode cobrar a diferença ou levá-lo ao tribunal de pequenas causas. Em Nova York, o proprietário não pode deduzir por desgaste comum ou por danos causados por um inquilino anterior, e em uma disputa o proprietário deve provar que o valor mantido foi razoável.

Como recuperar seu depósito e aluguel pago antecipadamente

1. Documente a mudança. Take dated photos and video of every room and note existing defects in writing.
2. Peça as inspeções. In New York you have the right to both walk-throughs, before move-in and before move-out.
3. Avise por escrito na data exigida pelo seu contrato e confirme que o aluguel do último mês foi aplicado ao seu último mês.
4. Limpe e conserte o que quebrou antes da inspeção final.
5. Deixe um endereço de reencaminhamento para que o reembolso e o extrato detalhado cheguem até você.

Um detalhe com o aluguel do último mês: se você renovar com um aluguel mais alto, o valor que o proprietário reteve foi fixado no aluguel antigo. Alguns contratos pedem para você recarregar, então verifique antes de assinar a renovação.

Perguntas para fazer antes de assinar

1. Como exatamente é chamado cada pagamento adiantado no contrato: aluguel, depósito ou adiantamento?
2. O depósito é reembolsável integralmente, e o que pode ser deduzido?
3. Existem taxas administrativas para apartamentos além do apartamento, e elas são legais onde você mora?
4. Você vai precisar de um fiador se sua renda ou crédito não for suficiente?
5. É possível um contrato mais curto? Prazos mais curtos geralmente significam menos dinheiro preso a longo prazo.

Alugando um quarto: o que a SharedEasy pede de cara

Se três meses de aluguel adiantado são muito para sua primeira mudança em Nova York, um quarto em uma casa compartilhada muda as contas. A SharedEasy aluga quartos particulares e compartilhados no Brooklyn, Manhattan e Queens, com quartos mobiliados em NYC a partir de $840 por mês, tudo incluído: contas de serviços, WiFi e limpeza semanal das áreas comuns estão incluídos.

1. Vida Sem Depósito: em contratos com menos de seis meses, o programa substitui o depósito de segurança. Contratos de seis meses ou mais não são cobertos por ele.
2. Sem taxa de corretor, sem taxa de inscrição.
3. Não é necessário fiador dos EUA ou histórico de crédito nos EUA: um sistema feito para estudantes internacionais e estagiários.
4. Contratos de aluguel a partir de um mês, mês a mês, com seu quarto pronto em até 24 horas após a data acordada de check-in.

Expert on NYC living costs, rental market trends, and tenant rights. Provides practical, data-driven insights for renters.

Alex Moore