Los apartamentos con restricción de ingresos son viviendas de alquiler donde tanto quién puede vivir allí como el importe del alquiler están limitados por los ingresos del hogar. Para poder calificar, tu hogar debe ganar igual o menos de una proporción fija de la Renta Media de Área (AMI), por ejemplo el 60% u 80% de la AMI, y el alquiler está fijo en un nivel que las personas de esa franja de ingresos pueden pagar, normalmente alrededor del 30% de sus ingresos.
Así que cuando un anuncio en Zillow o StreetEasy dice «ingresos restringidos», significa que la unidad no está abierta a todos al precio de mercado. Solicitas, demuestras tus ingresos y el tamaño del hogar, y solo los hogares dentro del rango de ingresos registrado pueden firmar el contrato.
Esta guía explica cómo funcionan los límites de ingresos y AMI (con las cifras de Nueva York de 2026), qué significa realmente «80% de ingresos restringidos», cómo se fija el alquiler, en qué se diferencian estas viviendas de la Sección 8, viviendas estabilizadas y públicas, y cómo solicitar en Nueva York. Está redactada para inquilinos, especialmente estudiantes, becarios y cualquier persona nueva en la ciudad.
¿Qué significa restricción de ingresos?
«Ingresos restringidos» describe una norma asociada al apartamento, no a ti. Un edificio recibe dinero público, un crédito fiscal o un bono de zonificación, y a cambio el propietario acepta alquilar algunas o todas las unidades solo a hogares con menos de ciertos ingresos, con un alquiler máximo, durante un número determinado de años.
De ese acuerdo se deducen tres cosas:
- Hay un techo de ingresos. Earn more than the limit for your household size and you cannot rent the unit.
- Normalmente también hay un piso de ingresos. Each listing shows a minimum income, because the household still has to be able to pay the capped rent.
- El alquiler está limitado. It is set by formula from the income band, not by what the market would pay.
También verás las frases «renta restringida», «basada en ingresos» y «por debajo de la tasa de mercado (BMR)». Se solapan. Alquiler restringido significa que el alquiler está limitado; con renta restringida significa que la elegibilidad está limitada; la mayoría de las unidades de programas tienen ambos. «Basado en ingresos» suele referirse a programas en los que tu propio alquiler se mueve con tus ingresos, como la vivienda pública.
Cómo funcionan los AMI y los límites de ingresos
La renta media de área es el ingreso medio de los hogares en un área metropolitana: la mitad de los hogares ganan más, la otra mitad menos. El HUD lo define cada año para cada zona del país, con cifras separadas por tamaño del hogar. Los límites de ingresos se escriben entonces como porcentaje de ese número.
AMI de la ciudad de Nueva York en 2026
Según NYC Housing Preservation and Development (HPD), el 100% de la AMI en la ciudad de Nueva York en 2026 es:
Para una persona soltera, eso se traduce en estos límites de ingresos:
Hay dos cosas que sorprenden a la gente aquí. Primero, el AMI de Nueva York es alto, así que «con ingresos restringidos» no solo significa ingresos muy bajos: una persona soltera que gane 90.000 dólares puede optar a una unidad AMI del 80%. Segundo, los límites aumentan con el tamaño del hogar, así que una pareja recibe un límite más alto que un inquilino individual en la misma franja.
Qué significa «80% de ingresos restringidos»
«80% de ingresos restringidos» significa que la unidad está reservada para hogares que no ganan más del 80% de la AMI. En Nueva York en 2026, eso equivale hasta a $95,040 para una persona. La misma lógica se aplica a cualquier número: una unidad del 60% limita a un solo inquilino a $71,280, y «140% de ingresos restringidos» es una unidad de ingresos medios donde una persona sola podría ganar hasta unos $166,320 (140% de $118,800). El anuncio sigue estableciendo su propio mínimo, así que revisa ambos extremos del rango.
Cómo se fija el alquiler
El HPD trata la vivienda como algo al alcance cuando cuesta aproximadamente un tercio o menos de lo que gana el hogar. Los alquileres del programa se basan en esa regla: toma los ingresos de la banda, tomas aproximadamente el 30% de ellos, divides por 12 y ajustas por el tamaño de la unidad.
Un ejemplo con las cifras de 2026: el 30% del límite del 80% de AMI para una persona (95.040 $) es de 28.512 $ al año, o unos 2.376 $ al mes. Los alquileres reales listados se establecen por tamaño de unidad a partir de las tablas de alquiler de HPD. En la tabla de HPD de 2025, el alquiler máximo de un estudio era de 1.417 $ con un 50% AMI, 2.268 $ con un 80% AMI y 2.835 $ con 100% AMI.
El punto clave: en una unidad de lotería el alquiler es fijo según la banda de la vivienda. No baja si ganas menos que el tope salarial. Eso es diferente de la vivienda pública y la Sección 8, donde tu parte del alquiler está ligada a tus propios ingresos. Si quieres hacerte una idea de cómo el alquiler encaja en un presupuesto en general, consulta nuestra guía del presupuesto de alquiler de Nueva York.
Ingresos restringidos vs Sección 8 vs alquiler estabilizado vs vivienda pública
Estos cuatro se confunden constantemente. Así es como se diferencian para un inquilino en Nueva York:
Algunos detalles importan en la práctica. Un vale de la Sección 8 se adjunta a ti y se utiliza en un apartamento privado que elijas, mientras que una unidad con restricción de ingresos está anexada al edificio. Los apartamentos con alquiler estabilizado no tienen ningún requisito de ingresos; tienes derecho a renovar tu contrato y los aumentos establecidos cada año por la Junta de Directrices de Alquiler (más información en nuestra guía de apartamentos con alquiler estabilizado).
Cómo solicitar apartamentos con restricción de ingresos en Nueva York
En la ciudad de Nueva York, la mayoría de los nuevos alquileres con restricción de ingresos financiados por el HPD y la Housing Development Corporation (HDC) pasan por NYC Housing Connect, el sitio oficial de lotería de la ciudad. Así es como funciona:
- Crea un perfil en Housing Connect. Introduce a todos los que vivirán contigo y tu total de ingresos familiares combinados. La elegibilidad para cada lotería se basa en esos dos factores.
- Solicita loterías abiertas que encajen con ellas. Filtra por municipio, ingresos y tamaño del hogar. Cada listado muestra las bandas AMI, tamaños de unidad, alquileres y el rango de ingresos por tamaño del hogar.
- Espera tu número de registro. Unas semanas después de la fecha límite, Housing Connect asigna aleatoriamente números de registro a cada solicitud completa. Algunas loterías dan prioridad a personas con discapacidad, personas mayores o residentes del mismo barrio.
- Que te inviten a una entrevista. If your number comes up and you appear to qualify, you are invited to an eligibility interview, usually 2 to 10 months after the deadline.
- Trae tus documentos. Expect to show pay stubs, W-2s or benefit statements, bank statements for assets, rent history or a credit check, and IDs for everyone in the household.
Housing Connect también incluye realquileres: unidades en edificios existentes con restricción de ingresos que abren y se ofrecen por orden de llegada, sin sorteo. Puedes solicitar independientemente de tu ciudadanía o estatus migratorio.
Nunca pagues para solicitar. NYC 311 establece que no necesitas pagar ninguna tasa de corredor ni de solicitud para proyectos de HPD y HDC listados en Housing Connect. Cualquiera que pida dinero para «garantizar» una unidad de lotería está haciendo una estafa; denúncialo al 311. Para la documentación en sí, nuestra lista de comprobación de documentos de alquiler cubre la mayor parte de lo que pide una entrevista.
Pros y compensaciones
La ventaja es real. Tu alquiler está limitado por una fórmula en lugar de seguir el mercado, y se establece antes de solicitar, así que sabes la cifra de antemano. Para los inquilinos que no tienen precios en estudios a precio de mercado, ese número fijo es la clave.
Los sacrificios son igual de reales:
- Probabilidades y espera. Las loterías son aleatorias y las entrevistas pueden ser meses después de que solicites plaza. Planea solicitar en muchas loterías, no en una.
- Los ingresos tienen que ajustarse a un rango. Si ganas demasiado poco para lo mínimo o demasiado para el máximo, estás fuera, aunque la diferencia sea pequeña. Un aumento antes de la entrevista puede hacerte pasar.
- Papeleo y revisiones. Documentas los ingresos y los activos por adelantado, y algunos programas los vuelven a revisar. La vivienda pública, por ejemplo, debe revisar los ingresos del hogar al menos una vez cada 12 meses; pregunta qué se aplica a tu edificio.
- Menos flexibilidad. Coges la vivienda, el distrito y la fecha de mudanza que aparezcan en un contrato estándar. Eso rara vez coincide con un semestre, una práctica o la fecha de inicio de un primer trabajo.
Si necesitas una habitación mientras esperas
SharedEasy no ofrece unidades con ingresos restringidos, y una habitación no sustituye un premio de lotería. Pero si necesitas un lugar donde vivir en Nueva York ahora, mientras tus solicitudes están pendientes, SharedEasy alquila habitaciones en casas compartidas en Brooklyn, Manhattan y Queens desde 840 dólares al mes, todo incluido: suministros, WiFi y limpieza semanal de las zonas comunes incluidos. Los contratos de alquiler son mensuales durante 30 días, sin comisión de intermediario, sin tasa de solicitud y sin necesidad de aval estadounidense, para que puedas irte cuando tu apartamento de lotería se apruebe.
