Les appartements à revenu restreint sont des logements locatifs où tant le nombre de personnes pouvant y vivre que le montant du loyer sont plafonnés par le revenu du foyer. Pour être éligible, votre ménage doit gagner une part fixe ou inférieure du revenu médian de la zone (AMI), par exemple 60 % ou 80 % de l’AMI, et le loyer est fixé à un niveau que les personnes de cette tranche de revenu peuvent payer, généralement autour de 30 % de leurs revenus.
Ainsi, lorsqu’une annonce sur Zillow ou StreetEasy indique « revenu restreint », cela signifie que l’unité n’est pas accessible à tous au prix du marché. Vous faites la demande, vous prouvez votre revenu et la taille du foyer, et seuls les ménages dans la fourchette de revenus affichée peuvent signer le bail.
Ce guide explique comment fonctionnent les AMI et les plafonds de revenus (avec les chiffres de New York pour 2026), ce que signifie réellement « 80 % de revenu limité », comment le loyer est fixé, en quoi ces logements diffèrent de la Section 8, loyer stabilisé et logement social, et comment postuler à New York. Il est écrit pour les locataires, en particulier les étudiants, les stagiaires et toute nouvelle venue en ville.
Que signifie le revenu restreint ?
« Revenu restreint » désigne une règle attachée à l’appartement, et non à vous. Un immeuble reçoit de l’argent public, un crédit d’impôt ou une prime de zonage, et en échange, le propriétaire accepte de louer certains ou tous les logements uniquement à des ménages avec moins d’un certain revenu, à un loyer plafonné, pour un nombre d’années déterminé.
Trois choses découlent de cet accord :
- Il y a un plafond de revenus. Earn more than the limit for your household size and you cannot rent the unit.
- Il y a généralement aussi un plancher de revenus. Each listing shows a minimum income, because the household still has to be able to pay the capped rent.
- Le loyer est plafonné. It is set by formula from the income band, not by what the market would pay.
Vous verrez aussi les expressions « loyer restreint », « basé sur le revenu » et « en dessous du taux du marché (BMR) ». Elles se chevauchent. Loyer restreint signifie que le loyer est plafonné ; revenu restreint signifie que l’éligibilité est plafonnée ; la plupart des logements de programme ont les deux. « Basé sur le revenu » désigne souvent des programmes où votre propre loyer évolue avec vos revenus, comme le logement social.
Fonctionnement de l’AMI et des limites de revenu
Le revenu médian de la zone est le revenu moyen des ménages pour une zone métropolitaine : la moitié des ménages gagnent plus, l’autre moitié moins. Le HUD le définit chaque année pour chaque région du pays, avec des chiffres séparés par taille des ménages. Les limites de revenu sont ensuite indiquées en pourcentage de ce chiffre.
AMI de New York en 2026
Selon le NYC Housing Preservation and Development (HPD), 100 % de l’AMI à New York en 2026 est :
Pour une seule personne, cela correspond à ces plafonds de revenus :
Deux choses surprennent les gens ici. Premièrement, l’AMI à New York est élevé, donc « revenu limité » ne signifie pas seulement un revenu très faible : une personne seule gagnant 90 000 $ peut être éligible à un logement AMI à 80 %. Deuxièmement, les limites augmentent avec la taille du foyer, donc un couple obtient un plafond plus élevé qu’un seul locataire pour la même tranche.
Ce que signifie « revenu limité à 80 % »
« 80 % de revenu limité » signifie que l’unité est réservée aux ménages ne gagnant pas plus de 80 % de l’AMI. À New York en 2026, cela représente jusqu’à 95 040 $ pour une personne. La même logique s’applique à n’importe quel chiffre : une unité à 60 % plafonne un locataire à 71 280 $, et « 140 % de revenu limité » est une unité à revenu moyen où une seule personne pourrait gagner jusqu’à environ 166 320 $ (140 % de 118 800 $). L’annonce fixe toujours son propre minimum, donc vérifiez les deux extrémités de la fourchette.
Comment le loyer est fixé
Le HPD considère le logement comme accessible alors qu’il coûte environ un tiers ou moins de ce que le ménage gagne. Les loyers du programme reposent sur cette règle : prendre le revenu de la bande, en prendre environ 30 %, diviser par 12, et ajuster la taille de l’unité.
Un exemple avec les chiffres de 2026 : 30 % du plafond AMI de 80 % pour une personne (95 040 $) est de 28 512 $ par an, soit environ 2 376 $ par mois. Les loyers réels listés sont fixés par taille d’unité à partir des tables de location du HPD. Dans le tableau 2025 du HPD, le loyer maximal pour un studio était de 1 417 $ à 50 % AMI, 2 268 $ à 80 % AMI et 2 835 $ à 100 % AMI.
Le point clé : dans une unité tirée au loterie, le loyer est fixe selon la bande de l’unité. Il ne diminue pas si vous gagnez moins que le plafond. C’est différent du logement social et de la Section 8, où votre part du loyer est liée à vos propres revenus. Si vous voulez comprendre comment le loyer correspond à un budget en général, consultez notre guide du budget des loyers à New York.
Revenu restreint vs Section 8 vs loyer stabilisé vs logement public
Ces quatre sont constamment confondus. Voici comment ils diffèrent pour un locataire à New York :
Quelques détails sont importants en pratique. Un bon Section 8 est attaché à vous et utilisé dans un appartement privé que vous choisissez, tandis qu’un logement à revenu limité est rattaché à l’immeuble. Les appartements à loyer stabilisé n’ont aucune exigence de revenu ; vous avez le droit de renouveler votre bail et les augmentations fixées chaque année par le Rent Guidelines Board (plus d’informations dans notre guide des appartements à loyer stabilisé).
Comment faire une demande pour des appartements à revenu restreint à New York
À New York, la plupart des nouvelles locations à revenu limité financées par le HPD et la Housing Development Corporation (HDC) passent par NYC Housing Connect, le site officiel de loterie de la ville. Voici comment cela fonctionne :
- Créez un profil sur Housing Connect. Entrez tous ceux qui vivront avec vous et votre revenu total combiné du ménage. L’éligibilité à chaque loterie dépend de ces deux critères.
- Postulez à des loteries ouvertes qui correspondent. Filtrez par arrondissement, revenu et taille du ménage. Chaque fiche affiche les bandes AMI, la taille des unités, les loyers et la fourchette de revenus par taille de foyer.
- Attends ton numéro de journal. Quelques semaines après la date limite, Housing Connect attribue aléatoirement des numéros de journal à chaque demande complète. Certaines loteries donnent la priorité aux personnes en situation de handicap, aux seniors ou aux résidents du même quartier.
- Fais-toi inviter à un entretien. If your number comes up and you appear to qualify, you are invited to an eligibility interview, usually 2 to 10 months after the deadline.
- Apportez vos papiers. Expect to show pay stubs, W-2s or benefit statements, bank statements for assets, rent history or a credit check, and IDs for everyone in the household.
Housing Connect liste également les re-locations : des unités dans des immeubles existants à revenu limité qui ouvrent et sont proposées selon le premier arrivé, premier servi, sans loterie. Vous pouvez postuler quel que soit votre statut de citoyenneté ou d’immigration.
Ne jamais payer pour postuler. NYC 311 indique que vous n’avez pas à payer de frais de courtier ni de demande pour les projets HPD et HDC listés sur Housing Connect. Toute personne demandant de l’argent pour « garantir » une unité de loterie est en train de faire une arnaque ; signalez-le au 311. Pour les documents eux-mêmes, notre liste de contrôle des documents locatifs couvre la plupart des informations demandées lors d’un entretien.
Avantages et compromis
Le bénéfice est réel. Votre loyer est plafonné par une formule au lieu de suivre le marché, et il est fixé avant la demande, donc vous connaissez le montant dès le départ. Pour les locataires hors prix des studios à prix du marché, ce montant fixe est tout l’intérêt.
Les compromis sont tout aussi réels :
- Probabilités et attente. Les loteries sont aléatoires, et les entretiens peuvent avoir lieu des mois après la candidature. Prévoyez de postuler à plusieurs loteries, pas à une.
- Le revenu doit correspondre à une fourchette. Gagner trop peu pour le minimum ou trop pour le maximum et vous êtes éliminé, même si l’écart est minime. Une augmentation avant l’entretien peut vous faire passer par la suite.
- Paperasse et re-vérifications. Vous documentez vos revenus et vos actifs à l’avance, et certains programmes les revérifient. Le logement social, par exemple, doit revérifier le revenu du ménage au moins une fois tous les 12 mois ; demandez ce qui s’applique à votre immeuble.
- Moins de flexibilité. Vous prenez l’unité, l’arrondissement et la date d’emménagement qui arrivent, sur un bail standard. Cela correspond rarement à un semestre, un stage ou une date de début de premier emploi.
Si vous avez besoin d’une chambre en attendant
SharedEasy n’offre pas d’unités à revenu restreint, et une chambre ne remplace pas un gain à la loterie. Mais si vous avez besoin d’un endroit où vivre à New York dès maintenant, pendant que vos demandes sont en attente, SharedEasy loue des chambres dans des maisons partagées à Brooklyn, Manhattan et Queens à partir de 840 $ par mois, tout inclus : services publics, WiFi et nettoyage hebdomadaire des espaces communs inclus. Les baux sont mensuels à partir de 30 jours, sans frais de courtage, sans frais de demande et sans garant américain requis, vous pouvez donc partir lorsque votre appartement de la loterie sera accepté.
